Die Mietkaution in ETF anlegen

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Jahr für Jahr fließen in Deutschland Milliarden Euro in Mietkautionen – oft geparkt auf schlecht verzinsten Sparkonten. Doch was wäre, wenn man dieses Kapital sinnvoll investieren könnte? Die Idee, die Mietkaution in ETFs (Exchange Traded Funds) anzulegen, klingt verlockend – birgt aber auch Risiken und ist nicht ohne rechtliche Hürden. In diesem Artikel erfährst Du, ob und wie sich diese Strategie umsetzen lässt, was dabei zu beachten ist und für wen sie sich lohnen kann.

Was ist die Mietkaution?

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter zahlen. Laut § 551 BGB darf sie maximal das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete betragen. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen und zinsbringend anlegen – allerdings auf eine „sichere und übliche Weise“.

In der Praxis bedeutet das meist: ein Sparkonto mit minimalen Zinsen – aktuell oft bei nahe null. Das Geld liegt also brach, während ETFs langfristig durchschnittliche Renditen von 6–8 % jährlich ermöglichen könnten. Kein Wunder, dass viele Mieter über Alternativen nachdenken.

Darf man die Mietkaution selbst in ETFs anlegen?

Grundsätzlich gilt: Der Vermieter entscheidet, wie die Kaution angelegt wird – nicht der Mieter. Die Investition in risikobehaftete Anlagen wie Aktien oder ETFs ist nach der gängigen Rechtsprechung nicht zulässig, wenn der Vermieter die Kaution hält. Denn: Die Anlage muss sicher und werterhaltend sein – Kursverluste sind dabei ausgeschlossen.

Ausnahme: Verpfändetes Depot

Ein möglicher Weg führt über ein verpfändetes Depot. Dabei eröffnet der Mieter ein ETF-Depot und verpfändet es zugunsten des Vermieters. Der Vermieter erhält eine sogenannte Verpfändungserklärung, die ihm Rechte an dem Depot einräumt – ähnlich wie bei einem Sparkonto.

Wie funktioniert die ETF-Mietkaution in der Praxis?

Schritt-für-Schritt-Anleitung

1. Depot eröffnen: Der Mieter eröffnet ein spezielles Kautionsdepot bei einer Bank, die dieses Modell unterstützt (z. B. Morgenfund).

2. ETF auswählen: Es werden risikoarme ETFs mit breiter Streuung gewählt (z. B. MSCI World, ESG-Varianten)

3. Einzahlung der Kaution: Der vereinbarte Betrag wird in ETFs investiert.

4. Verpfändungserklärung einholen: Die Bank stellt eine Verpfändungserklärung aus – rechtlich wasserdicht.

5. Mietverhältnis endet: Bei Auszug wird geprüft, ob der Vermieter Ansprüche hat. Ist alles in Ordnung, erhält der Mieter die ETFs bzw. den Depotwert zurück, die Verpfändung wird aufgelöst.

Vorteile der ETF-Mietkaution

✅ Renditechancen: Statt Nullzinsen auf dem Sparkonto kann die Kaution langfristig im Wert steigen. Bei 3.000 € und 7 % Rendite wären das ca. 600 € Gewinn in drei Jahren.

✅ Kapital bleibt Eigentum des Mieters: Das Geld liegt auf einem Depot, das dem Mieter gehört – mit Zugriffsschutz für den Vermieter.

✅ Flexibilität: Besonders bei längeren Mietverhältnissen kann sich die Anlage lohnen.

Risiken und Nachteile

❌ Kursverluste möglich: ETFs schwanken im Wert – bei einem plötzlichen Börsencrash kann der Depotwert sinken.

❌ Vermieter muss zustimmen: Ohne Kooperation des Vermieters ist das Modell nicht umsetzbar.

❌ Nicht geeignet für kurze Mietdauer: Bei unter 3 Jahren Mietzeit kann das Verlustrisiko die Renditechance überwiegen.

❌ Verwaltungsaufwand: Depotverwaltung, Dokumentation und Kommunikation mit dem Vermieter sind aufwändiger als bei einem Sparkonto.

Für wen lohnt sich die ETF-Mietkaution?

Das Modell eignet sich besonders für:

• Finanzaffine Mieter, die ohnehin in ETFs investieren.

• Langfristige Mietverhältnisse (5+ Jahre).

• Junge Berufstätige oder Familien, die ihr Kapital nicht ungenutzt „parken“ wollen.

• Mieter mit kooperativen Vermietern – etwa in privaten Mietverhältnissen.

Nicht sinnvoll ist die ETF-Kaution bei:

• Kurzfristigen Mietverhältnissen,

• konservativen Vermietern,

• oder wenn die Kaution bald gebraucht wird.

Fazit: Mietkaution in ETFs anlegen – eine gute Idee?

Ja – aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. Wer einen verständigen Vermieter hat und bereit ist, sich mit ETFs und Verpfändung auseinanderzusetzen, kann aus seiner Mietkaution mehr machen. Für die breite Masse bleibt jedoch das klassische Sparkonto der rechtlich einfachere Weg.